Bất Động Sản

bất động sản 2017: Một năm nóng, sốt

Năm 2017 đã đánh dấu nhiều dấu mốc và sự kiện quan trọng của thị trường bất động sản, phát tín hiệu nỗ lực hơn để thúc đẩy thị trường sang năm 2018.

Tích cực ở phân khúc căn hộ cao tầng trung cấp và biệt thự liền kề nhà phố

Giai đoạn cuối năm 2017 và bước sang năm 2018 thị trường căn hộ cao tầng sẽ giảm nhẹ, một số loại dự án trung cấp nằm ở tốt và CĐT uy tín sẽ tiêu thụ tốt nhờ có đang tìm hiểu của nhóm người thu nhập trung bình – khá cũng như đang tìm hiểu thuê ổn định. như vậy nhưng dự án tốt về vị trí đẹp, quy hoạch và giá bán sẽ tiêu thụ được nhưng giá bán cũng sẽ khó tăng.

Trong khi đó, thị trường nhà phố, biệt thự liền kề lượng tiêu thụ vẫn tích cực do nguồn cung không nhiều. Tuy nhiên, do giá đã tăng khá mạnh nên sẽ khó có khả năng tăng tiếp, thậm chí những dự án chưa lưu thông hạ tầng cơ sở tốt sẽ khó bán.

 

 

Đối với thị trường đất nền vùng ven sẽ có xu hướng chững lại có thậm chí có khu vực giảm giá. Thị trường vùng ven bị ảnh hưởng rất lớn bởi nhóm đầu cơ, có những nơi giá còn thấp sẽ có khả năng tăng, những nơi có NĐT hạ tầng cơ sở mới sẽ tạo cơn sốt nhanh. Tuy nhiên một số loại vùng giá đã tăng mạnh do đón quy hoạch như Cần Giờ, một phần Nhơn Trạch, một số loại dự án Long An giá sẽ hạ nhiệt.

Riêng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn do nguồn cung lớn, nhiều dự án đã bắt đầu hoàn tất giai đoạn khai thác làm tăng áp lực tranh giành giá để thu hút khách thuê cộng thêm nguồn cầu khó có khả năng tăng thêm và gặp áp lực thoát hàng của những người NĐT trước đó.

Thị trường bất động sản đang trong đà tăng trưởng

Thị trường bất động sản đang trong đà tăng trưởng dù có chậm hơn so với đến lúc đầu năm. Từ nay đến cuối năm là lúc đang tìm hiểu mua nhà tăng lên để chuẩn bị đón năm mới nên chuyển nhượng trên thị trường sẽ không giảm mà tăng đều từ nay đến cuối năm nhưng không có đột biến.

Đối với từng phân khúc, với những bất động sản nhà ở cao cấp hay nghỉ dưỡng ngay lúc này nguồn cung đang dư thừa nên thị trường có thể chậm lại. Riêng thị trường nhà ở vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng đều và không có biến động nào đáng kể.

Hiện nay các ngân hàng đều đang tăng trưởng tín dụng rất mạnh và họ đẩy tín dụng vào khu vực bất động sản nhiều, bởi vì đây là khu vực dễ cho mượn nhất, có tài sản thế chấp và mức độ giải ngân nhanh nên các ngân hàng có thể sẽ đẩy mạnh tín dụng vào bất động sản trong 2 tháng tới. Nguồn tín dụng vào bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ hướng dẫn rất lớn cho thị trường địa ốc, mà đặc biệt là thị trường nhà ở.

Về lãi suất, mặc dù từ đây đến cuối năm lãi suất huy động và cho mượn có thể nhích nhẹ nhưng không tăng nhiều, cũng sẽ hướng dẫn cho thị trường bất động sản phát triển tích cực.

Đầu cơ đất nền “dậy sóng”

 

Năm 2017, phân khúc đất nền sôi lên cơn sốt suốt từ Nam ra Bắc, có những khu vực giá đất sốt “bỏng tay” tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vòng chưa đầy 1 năm. Tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên đỉnh điểm cao nhất trong lịch sử. Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông tại quận 2, quận 9, Thủ Đức rồi nhanh chóng lan sang khu Nam Sài Gòn và tiếp tục kéo sang càn quét trục phía Tây TPHCM, khu vực Cần Giờ. Cơn sốt mạnh mẽ đến mức chính quyền TPHCM đã phải  huy động cả công an vào cuộc để dẹp loạn cò đất.

Đất nền tại khu vực Đông Anh, Hà Đông, phía Tây Hà Nội bắt đầu nhen nhóm tăng giá từ cuối năm 2016 bởi giới NĐT đang săn lùng đất nền nằm ở đẹp với kỳ vọng bám theo hạ tầng cơ sở hưởng lợi nhuận. Sự vào cuộc của nhà NĐT cùng cò đất đã khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng từ 20-30%, thậm chí có những khu vực sốt nóng bị đẩy giá lên tới 50%.

Không chỉ xảy ra ở  các thành thị lớn, nhiều vùng đất mới đang có biến động mạnh mẽ về quy hoạch cũng có những đợt nóng sốt cục bộ. Tại  Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong dù chưa chính thức lên đặc khu nhưng đất cát tại đây đã sốt sình sịch. Lợi dụng chính sách, giới cò đất, đầu cơ đã đẩy giá đất tăng một cách chóng mặt, đất tăng từ 50-100% trong vòng vài tháng là chuyện không hề hiếm. Hiện nay chính quyền các địa phương đang nỗ lực chặn đứng cơn sốt đất nền, liên tục cảnh báo nhà NĐT cần tỉnh táo.

Bùng nổ Condotel

Năm 2017, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bùng nổ với hàng loạt dự án lớn, sản phẩm đa dạng. Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục thống trị về nguồn cung condotel trong khi Phú Quốc dẫn đầu về biệt thự liền kề nghỉ dưỡng. Trong năm qua cũng xuất hiện thêm nhiều thị trường mới tiềm năng với hàng loạt dự án lớn như Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Sapa, Phan Thiết…

Condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm ngôi nhà thứ 2. Tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày dần nhiều dự án được công bố, với sự tranh giành mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ NĐT nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel.

Sự xuất hiện của mô hình condotel tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng NĐT mới. Theo dự đoán của các chuyên gia, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai.

Mặc dù rất sôi động nhưng năm 2017 cũng là năm có nhiều cảnh báo về mức độ rủi ro khi NĐT condotel nhất, đặc biệt là rủi ro về pháp lý. Cho đến nay pháp luật hiện hành vẫn chưa có khung pháp lý cho condotel. Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trình Chính phủ dự thảo luật đất đai 2013 sửa đổi, trong đó có việc tham khảo đến việc cấp sổ đỏ cho căn hộ cao tầng condotel. Ngoài ra, rủi ro về cam kết lợi nhuận có thể xảy ra khi dự án hoàn tất hoạt động cũng được các chuyên gia cảnh báo nhiều lần.

Mường Thanh, Alibaba và nhiều đại gia địa ốc bị phanh phui nhiều sai phạm

Năm 2017 ghi nhận nhiều dự án tai tiếng, lùm xùm của các ông lớn bất động sản bị phanh phui. thời gian đầu tiên phải kể đến Mường Thanh với hàng loạt sai phạm tại nhiều dự án tại 6 tỉnh thành trải dọc từ Bắc vào Nam. Liên quan đến sai phạm của Mường Thanh, hiện đã có 20 cán bộ bị xử lý. Hiện cơ quan chức năng đã vào cuộc điều tra và đang xin ý kiến để khởi tố những sai phạm của doanh nghiệp này.

 

 

Mường Thanh với hàng loạt sai phạm tại nhiều dự án tại 6 tỉnh thành

Cơn chấn động tiếp theo mang  tên địa ốc Alibaba. Doanh nghiệp này bị Hiệp hội BĐS TP.HCM và nhiều cơ quan chức năng phanh phui “phi vụ” nhận vơ là CĐT tại nhiều dự án. Trong đó điển hình nhất là dự án Tây Bắc Củ Chi, Alibaba tự nhận là CĐT và thu tiền cọc của khách. Sự việc vỡ lỡ, Alibaba còn cho rằng đấy chỉ là chiêu PR đầy táo bạo.

Tiếp theo là Viglacera sai phạm tiền sử dụng đất, gây thất thu ngân sách Nhà nước. Trong đó, dự án chung cư 18 tầng giai đoạn 1 tại 671 Hoàng Hoa Thám do Tổng công ty Viglacera NĐT có số tiền sai phạm hơn 37 tỷ đồng.

Năm 2001, UBND thành thị cho phép CĐT thực hiện phương pháp nộp tiền chênh lệch giữa giá bán và giá thành với phần 30% diện tích sàn chung cư.

Ngoài ra, còn một số loại ông lớn cũng được “nhắc” tên rất nhiều trong năm 2017 với hàng loạt sai phạm: Sông Đà Thăng Long và dự án 10 năm chưa xong khiến khách hàng đâm đơn kiện ra Tòa án về việc chậm bàn giao nhà của CĐT;  Người dân sống tại dự án CT2E-VOV do công ty CP Đầu tư và khởi công Xuân Mai làm CĐT “tố” bị “ép” nhận nhà kém chất lượng khi thiết bị phòng cháy chữa cháy, điện, nước chưa hoàn thiện, tường nhà nứt nẻ, thấm nước… ; Tập đoàn Novaland được nêu tên vì chây ì, nợ thuế đất, thi công dự án khi chưa có tuyển lựa phê duyệt giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; Công ty Dịch vụ và khởi công Địa ốc Đất Xanh (Tập đoàn Đất Xanh) bán căn hộ cao tầng trong hai dự án Opal Garden và Opal Riverside (Q. Thủ Đức. TP HCM), khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật gây xôn xao dư luận; Tập đoàn FLC được báo chí nhắc đến nhiều với đan xen tài liệu sai phạm. Điển hình là những sai phạm như chây ì nộp tiền trúng đấu giá; khởi công khi chưa có giấy phép; Ép cư dân nhận nhà khi công trình còn ngổn ngang; “Nuốt” đất nông nghiệp làm dự án…;  Tập đoàn Tân Hoàng Minh và loạt dự án nhiều sai phạm, bên cạnh đó nhiều dự án của ông chủ tập đoàn này từng bị nghi ngờ về năng lực tài chính.

Dòng vốn FDI ồ ạt chảy vào bất động sản

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 về thu hút NĐT trực tiếp nước ngoài (FDI) năm 2017 với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn NĐT đăng ký. Dự án có vốn NĐT FDI lớn nhất trong năm 2017 là Khu phức hợp thông minh tại khu chức năng số 2A trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, TP HCM với tổng vốn NĐT đăng ký 885,85 triệu USD do liên doanh từ Hàn Quốc NĐT.

Trong năm qua cũng chứng kiến nhiều thương vụ “thâu tóm” bất động sản lớn của nhà NĐT nước ngoài như: Capitaland (Singapore) mua lại dự án căn hộ cao tầng có tổng giá trị NĐT 177 triệu USD tại Quận 4, TP.HCM; Keppel Land (Singapore) thâu tóm 2 lô đất tại khu Nam Sài Gòn và quận 9, dự kiến chi gần 300 triệu USD để phát triển dự án; tại Hà Nội, Growing Sun Investment mua lại dự án phức hợp cao cấp Diamond Rice Flower Complex rộng 4,2 ha từ Kinh Bắc City Group…

Người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam 

 

Năm 2017, Việt Nam tiếp tục nới lỏng chính sách cho người nước ngoài mua nhà. Kết quả, đến nay đã có 750 trường hợp người nước ngoài được cấp sổ đỏ, cao gấp 6 lần so với đến lúc 8 năm thí điểm. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cho biết các dự án cao cấp mở bán trong khoảng 1 năm qua đều có lượng người nước ngoài mua nhà ở mức cao, có dự án hết room.

 

Hiện nay, dự thảo luật đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt cũng mở toang cánh cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Theo đó, sẽ cho phép người nước ngoài tự do mua bán nhà, chuyển nhượng bất động sản như người Việt, thời hạn mang chung cư dự kiến lên tới 99 năm và lâu dài đối với biệt thự liền kề , nhà ở riêng lẽ tại các đặc khu kinh tế. Theo các chuyên gia, một khi dự thảo luật này được thông qua sẽ khiến làn sóng mua nhà tại Việt Nam trỗi dậy mạnh mẽ.

Bùng nổ M&A bất động sản

Từ đầu năm 2017 đến nay, thông qua nhiều thương vụ M&A đình đám, BĐS tiếp tục nhận được nguồn vốn FDI lớn.

Một số thương vụ M&A “khủng” có thể kể đến là: Tập đoàn Hemaraj Land & Development (Thái Lan) và Tổng công ty khởi công công trình giao thông 4 (Cienco 4) đã chính thức xác nhận hợp tác liên doanh thành lập khu công nghiệp trị giá 1 tỷ USD trên 3.200ha tại Nghệ An; Tập đoàn bán lẻ Nhật Bản Aeon Mall chính thức liên doanh cùng Tập đoàn BIM Việt Nam phát triển trung tâm thương mại thứ hai của Aeon tại Hà Nội với diện tích 16,7ha, tổng vốn NĐT khoảng 200 triệu USD; Tập đoàn China Fortune Land Development (Trung Quốc) đã mua lại cổ phần trong dự án Lotus Đại Phước (tổng diện tích 198,5ha ở Đồng Nai, giáp ranh TPHCM) của VinaCapital, với giá 65,3 triệu USD; Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Sơn Kim vừa kêu gọi vốn 100 triệu USD phát triển dự án thành công từ nhà NĐT Nhật Bản…

 

 

Tập đoàn Mapletree đã mua lại toàn bộ khu phức hợp Kumho Asiana Plaza (quận 1). Ảnh: HUY ANH

Riêng tại TPHCM, cũng bằng hình thức liên doanh với 2 đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad, Công ty cổ phần NĐT Nam Long đã huy động thành công 50% trong tổng số 348 triệu USD để NĐT dự án Mizuki (rộng 40ha tại huyện Bình Chánh).

Theo các chuyên gia, công cuộc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ. Bên cạnh sự trỗi dậy của nhiều đơn vị tư nhân trong ngành, nhà NĐT nước ngoài quan tâm ngày dần nhiều khi TP.HCM , Hà Nội luôn là điểm đến được khuyến nghị NĐT. Với các yếu tố thuận lợi, nhiều khả năng con số này trong năm 2018 sẽ tương đương mức trên hoặc có thể tăng trưởng cao hơn. Điều này cho thấy thị trường sắp bùng nổ một cuộc tranh giành khá gay gắt từ những dòng sản phẩm mang phong cách và chất lượng ngoại.

Show More

Related Articles

Close